Si vous êtes propriétaire d'un local dans un immeuble résidentiel ou au sein d'une copropriété, vous vous êtes certainement déjà demandé: un local commercial doit-il payer une cotisation exceptionnelle? Ce sujet suscite souvent des doutes, notamment lorsqu'il s'agit de travaux d'entretien, de réparations ou d'améliorations de l'immeuble.

Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur les cotisations exceptionnelles en copropriété, les obligations des locaux commerciaux et les cas dans lesquels ils peuvent être exemptés de paiement.

Qu'est-ce qu'une cotisation exceptionnelle en copropriété?

Concept et objectif des cotisations exceptionnelles

Les cotisations exceptionnelles sont des paiements extraordinaires que les propriétaires d'une copropriété doivent réaliser lorsqu'apparaissent des dépenses imprévues ou des investissements nécessaires pour l'entretien de l'immeuble. Elles peuvent être destinées à:

• Des réparations urgentes, comme des problèmes structurels ou des pannes graves.
• L'amélioration de l'accessibilité de l'immeuble.
• De nouvelles installations, comme des ascenseurs ou des systèmes d'efficacité énergétique.

Types de cotisations exceptionnelles les plus courantes en copropriété

Les cotisations exceptionnelles peuvent être classées en deux grandes catégories:

• Cotisations obligatoires, qui concernent la conservation de l'immeuble et doivent être assumées par tous les propriétaires.
• Cotisations facultatives, destinées à des améliorations non essentielles, comme l'installation d'une piscine ou des rénovations esthétiques des parties communes.

Les locaux commerciaux sont-ils obligés de payer ces cotisations?

Obligations légales selon la loi sur la copropriété

En Espagne, la Loi sur la copropriété horizontale (LPH) régit les obligations des propriétaires dans une copropriété. Selon cette législation, les locaux commerciaux doivent contribuer aux charges communes lorsqu'ils en bénéficient, sauf si les statuts de la copropriété prévoient le contraire.

Exceptions pour les locaux commerciaux

Il existe des situations dans lesquelles les locaux commerciaux peuvent être exemptés de certaines cotisations exceptionnelles:

• Si les statuts de la copropriété le prévoient: certaines copropriétés stipulent que les locaux ne doivent pas payer certaines charges, comme l'entretien du hall d'entrée ou de l'ascenseur s'ils ne les utilisent pas.
• Si les travaux ne les concernent pas directement: par exemple, si la cotisation finance l'amélioration du toit et que le local est situé au rez-de-chaussée, il est possible qu'il ne soit pas concerné.

Facteurs influençant la répartition des cotisations exceptionnelles

Quotes-parts dans la copropriété

Le pourcentage que chaque propriétaire doit payer dépend généralement de sa quote-part, définie dans les statuts de la copropriété.

Les locaux commerciaux ont souvent une quote-part différente de celle des logements, notamment s'ils ne font pas usage de certaines installations communes.

Cas particuliers dans les copropriétés avec locaux commerciaux

Certains immeubles comprennent des locaux avec un accès indépendant ou n'ayant pas accès aux mêmes parties communes que les résidents. Dans ces cas, il est possible de soutenir qu'ils ne doivent pas contribuer à certaines cotisations exceptionnelles, bien que cela dépende toujours des statuts et des décisions de l'assemblée des copropriétaires.

Exemples pratiques de cotisations exceptionnelles appliquées aux locaux commerciaux

Réparations des éléments communs

Si la copropriété décide de rénover la façade de l'immeuble, les locaux doivent contribuer, car cela concerne la structure générale du bâtiment. Toutefois, si la réparation concerne uniquement les étages supérieurs, le local pourrait être exempté.

Amélioration des installations communes

Si la copropriété installe un nouvel ascenseur ou rénove l'entrée principale, il est possible que les locaux soient exemptés s'ils ont un accès indépendant. Cependant, s'ils utilisent ces installations, ils devront probablement en assumer une partie du coût.

Conseils pour les propriétaires de locaux commerciaux face aux cotisations exceptionnelles

Vérification du règlement de copropriété

Avant d'accepter un paiement, consultez les statuts de la copropriété et le règlement de division horizontale pour voir si des clauses vous exonèrent de certaines cotisations exceptionnelles.

Négociation et accords en assemblée de copropriété

Si vous considérez qu'une cotisation ne vous concerne pas, le mieux est d'assister à l'assemblée des copropriétaires et de négocier avec les autres propriétaires. Souvent, si le local ne bénéficie pas d'une amélioration, un accord raisonnable peut être trouvé.

Conclusion

Alors, un local commercial doit-il payer une cotisation exceptionnelle? Cela dépend de plusieurs facteurs:

• Si les travaux concernent le local ou l'immeuble en général, il devra probablement contribuer.
• Si les statuts de la copropriété prévoient une exonération, il peut en être dispensé.
• S'il ne profite pas des installations concernées (ascenseur, hall d'entrée), il peut négocier son exclusion.

L'essentiel est de bien connaître les statuts, de participer aux assemblées de copropriété et, si besoin, de consulter un avocat spécialisé pour éviter les conflits inutiles.