Si eres propietario de un local en un edificio con viviendas o en una comunidad de propietarios, seguro que en algún momento te has preguntado: ¿un local comercial tiene que pagar derrama? Este tema puede generar muchas dudas, especialmente cuando se trata de obras de mantenimiento, reparaciones o mejoras en el edificio.

En esta guía, te explicamos todo lo que debes saber sobre las derramas en comunidades de propietarios, las obligaciones de los locales comerciales y en qué casos podrían estar exentos de pago.

¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios?

Concepto y finalidad de las derramas

Las derramas son pagos extraordinarios que deben realizar los propietarios de una comunidad cuando surgen gastos imprevistos o inversiones necesarias para el mantenimiento del edificio. Estas pueden destinarse a:

• Reparaciones urgentes, como problemas estructurales o averías graves.
• Mejoras en la accesibilidad del edificio.
• Instalaciones nuevas, como ascensores o sistemas de eficiencia energética.

Tipos de derramas más habituales en comunidades

Las derramas pueden clasificarse en dos tipos principales:

• Derramas obligatorias, que afectan a la conservación del edificio y deben ser asumidas por todos los propietarios.
• Derramas voluntarias, destinadas a mejoras no esenciales, como la instalación de una piscina o reformas estéticas en zonas comunes.

¿Están los locales comerciales obligados a pagar derramas?

Obligaciones legales según la Ley de Propiedad Horizontal

En España, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las obligaciones de los propietarios en una comunidad. Según esta normativa, los locales comerciales deben contribuir a los gastos comunes siempre que se beneficien de ellos, salvo que sus estatutos indiquen lo contrario.

Excepciones para locales comerciales

Existen situaciones en las que los locales comerciales pueden quedar exentos de pagar determinadas derramas:

• Si los estatutos de la comunidad lo especifican: Muchas comunidades establecen en su reglamento que los locales no deben pagar por ciertos gastos, como el mantenimiento del portal o el ascensor si no lo usan.
• Si la obra no les afecta directamente: Por ejemplo, si la derrama es para mejorar el tejado y el local está en la planta baja, es posible que no tenga que contribuir.

Factores que influyen en el reparto de las derramas

Cuotas de participación en la comunidad

El porcentaje que cada propietario debe pagar en una derrama suele depender de su cuota de participación, que está determinada en los estatutos de la comunidad.

Los locales comerciales suelen tener una cuota diferente a las viviendas, especialmente si no hacen uso de ciertas instalaciones comunes.

Casos especiales en comunidades con locales comerciales

Algunos edificios cuentan con locales con acceso independiente o que no usan las mismas zonas comunes que los vecinos. En estos casos, puede argumentarse que no deben contribuir a ciertas derramas, aunque siempre dependerá de lo establecido en los estatutos y las decisiones de la junta de propietarios.

Ejemplos prácticos de derramas aplicadas a locales comerciales

Reparaciones de elementos comunes

Si la comunidad decide reparar la fachada del edificio, los locales deben contribuir, ya que afecta a la estructura general del inmueble. Sin embargo, si la reparación es exclusivamente para las plantas superiores, es posible que el local pueda quedar exento.

Mejora de instalaciones comunitarias

Si la comunidad instala un nuevo ascensor o reforma la entrada principal, es posible que los locales queden exentos si tienen acceso independiente. Sin embargo, si utilizan esas instalaciones, es probable que deban asumir una parte del coste.

Consejos para propietarios de locales comerciales ante derramas

Revisión del reglamento de la comunidad

Antes de aceptar cualquier pago, revisa los estatutos de la comunidad y la escritura de división horizontal para comprobar si hay cláusulas que te eximan del pago de ciertas derramas.

Negociación y acuerdos en juntas de propietarios

Si consideras que una derrama no te corresponde, lo mejor es asistir a la junta de propietarios y negociar con los demás vecinos. Muchas veces, si el local no se beneficia de una mejora, se puede llegar a un acuerdo razonable.

Preguntas frecuentes sobre el pago de derramas por parte de locales comerciales

¿Qué hacer si un local no paga su cuota de derrama?

Si un local comercial se niega a pagar una derrama que le corresponde, la comunidad puede reclamar el pago por vía judicial. Para ello, debe aprobarse la derrama en junta y notificar la deuda al propietario afectado.

¿Se pueden impugnar las decisiones relacionadas con derramas?

Sí, si un propietario considera que una derrama es injusta, puede impugnar el acuerdo en el juzgado. Para ello, debe presentar la reclamación en un plazo de tres meses tras la aprobación de la derrama.

Conclusión

Entonces, ¿un local comercial tiene que pagar derrama? Depende de varios factores:

• Si la obra afecta al local o al edificio en general, es probable que deba contribuir.
• Si los estatutos de la comunidad establecen una exención, puede quedar libre del pago.
• Si la derrama es para instalaciones que no usa (ascensor, portal), puede negociar su exclusión.

La clave es conocer los estatutos, participar en las juntas de propietarios y, si es necesario, consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal para evitar conflictos innecesarios.